İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Gaziantep Şube Başkanı Burkay Güçyetmez, Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanan yeni sosyal konut projesini değerlendirdi.
Başkan Güçyetmez, “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi olarak sunulan projede konutlar maliyetine satılsa bile orta ve alt gelir grubundaki yurttaşların konuta ulaşımı kolay olmayacaktır. Ayrıca proje ile kiraların ve ev fiyatlarının düşeceği beklentisi de gerçekçi değildir” dedi.
Kamuoyuna, “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi” diye sunulan proje kapsamında 250 bini önümüzdeki iki yıl içerisinde yapılmak üzere 2023-2028 yılları arasında toplam 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin işyerinin üretileceği açıklandı. 608 bin liradan başlayan fiyatlarla 2 bin 280 Lira taksitli ve 240 ay vadeli ödeme imkanıyla 2+1 konut sahibi olunacağı, proje kapsamında 3,5 milyon yurttaşımızın güvenli konutlarda yaşayacağı, kira ve ev fiyatlarının düşeceği, vatandaşın konuta ulaşımının kolaylaşacağı ve toplamda 900 milyarlık bir ekonomik hacme ulaşılacağı belirtildi.
KONUTA ULAŞIMIN KOLAYLAŞTIRILMASINI DESTEKİYORUZ
İMO Gaziantep Şube Başkanı Burkay Güçyetmez, orta ve alt gelir grubundaki vatandaşların konuta ulaşımını kolaylaştıracak her türlü projeyi desteklediklerini, ancak rakamlardaki çelişkilerin ilan edilen projeye karşı kuşkuları artırdığını söyledi. Güçyetmez, şöyle dedi:
“11. Kalkınma Planında, 2018 yılı Şubat ayı itibarıyla TOKİ tarafından teslim edilen konut sayısının 611 bin 723 olduğu yazılmakta, TÜİK verilerine göre ise 31 Aralık 2017 itibarıyla devlet sektörünün tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesinin 588 bin 541 olduğu söylenmektedir. Yine TÜİK verilerine göre 2021 yılı sonu itibarıyla devlet sektörünün (sadece TOKİ değil) 2002’den bu yana aldığı yapı kullanma izin belgesinin 790 bin 709 olduğu belirtilmektedir. Diğer yandan TOKİ’nin kendi web sayfasında yayınladığı tablolarda, tamamlanan ve halihazırda inşa halinde olan konut sayısı toplamda 821 bin 726 olarak görünmektedir. Bu sayıya Afet Konutları, Alt Gelir Konutları, Lojmanlar, Lüks Konutlar, Kentsel Dönüşüm Projeleri ve Tarım Köy projeleri de dahildir. Bunlardan 507 bin 891’inin tamamlandığı, geri kalanın ise çeşitli oranlarda inşaat halinde olduğu ifade edilmektedir. Üstelik tamamlanmayan bazı inşaatların tarihleri 2006 yılına kadar gitmektedir.
TOKİ’NİN RAKAMLARINDA BELİRSİZLİK VAR
Aynı tablolarda Alt Gelir grubuna yönelik projelerin toplamda 62 bin 879 olduğu, bunların 7 bin 948 tanesinin inşa halinde olduğu görülmektedir. Yine Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan konutların 134 bin 218 olduğu ve bunlardan 65 bin 078 adetinin ise inşa halinde olduğu anlaşılmaktadır. TOKİ’nin ne kadar konut ürettiğine yönelik bu denli belirsizliğin olduğu bir ortamda yorum yapabilmek son derece zor olsa bile son 20 yılda tamamlanan her cins TOKİ konutunun 500-700 bin civarında olduğu söylenebilir.”
MALİYETİNE SATILSA BİLE ALINABİLİR OLMAKTAN UZAKTIR
Projedeki fiyatlarla orta ve alt gelir grubundaki vatandaşların konut sahibi olmasının kolay olmadığını belirten Başkan Güçyetmez, “Projedeki fiyatların günümüzün sosyal konut inşaat maliyetleri (sosyal donatı ve ada içi altyapı maliyetleri dahil) civarında olduğu anlaşılmaktadır. Ancak bir konutu maliyetine ve uzun vadeli taksitlerle satışa çıkarmak orta ve alt gelir grubuna dahil yurttaşlar açısından ulaşılabilir olduğu anlamına gelmemektedir. Verilere göre Türkiye’de çalışanların yüzde 50’ye yakını asgari ücretle çalışmaktadır. Geniş tabanlı işsizlik oranları yüzde 22 civarındadır. Toplumun yüzde 60’ı yoksulluk sınırının altında yaşamaktadır. Türk-İş’in verilerine göre açlık sınırı 6 bin 840 TL olup asgari ücretin üstündedir. Yapılan açıklamaya göre yüzde 10 peşinat öngörülmektedir. En düşük konut fiyatının 608 bin lira olduğu düşünülünce 60 bin TL tutarındaki peşinatın yukarıdaki koşullarda yaşayan geniş kesimler tarafından karşılanması oldukça sıkıntılıdır. Keza konutlar için aylık taksit ödemelerinin ne zaman başlayacağı meçhuldür. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren başlaması halinde, kira koşullarında yaşayan başvuru sahiplerinin en az 2 yıl boyunca Kira+2 bin 280 TL veya 3 bin 187 TL (bugünün fiyatlarıyla) ödeyeceği anlamına gelmektedir ki bu durum, günümüz Türkiye’sinde alt-orta gelir grupları için karşılanabilir olmaktan uzaktır” dedi.
KONUT FİYATLARI VE KİRALAR ETKİLENMEZ
Konut üretiminde kamunun payının çok küçük olduğunu vurgulayan İMO Şube Başkanı Güçyetmez, proje ile konut fiyatları ve kiraların düşeceği beklentisinin gerçekçi olmadığını savundu. Güçyetmez, şöyle devam etti:
“TÜİK verilerine göre 2021 yılı için konut üretiminde özel sektörün payı yüzde 93, kamu sektörünün payı yüzde 6, kooperatiflerin payı ise yüzde 1 olmuştur. 2023’ten itibaren her yıl 100 bin konut üretse bile mevcut sistem içerisinde kamunun payı en çok yüzde 12-16 aralığında seyredecektir. Bu oranlar tutturulsa bile piyasadaki konut fiyatlarını etkileyecek hacimde olamayacaktır.
Konut üretiminde özel sektörün bu denli ağırlığı olduğu ülkemizde, konut fiyatlarını etkileyen iki temel unsur bulunmaktadır. Birinci unsur inşaat maliyetleri, diğeri ise gayrimenkulün toplum tarafından bir yatırım aracı olarak görülmesi/kullanılmasıdır. İnşaat maliyetlerinin Temmuz itibarıyla TÜİK verilerine göre yüzde 115 civarında artmış olması ile malzeme+işçilik maliyetlerinin düşmesi veya sabit kalması yönünde herhangi bir belirtinin olmaması konut fiyatlarını yukarı yönlü zorlamaktadır. Diğer yandan faiz ve kur üzerindeki baskılar ve diğer yatırım alanlarına olan güvensizlik az ya da çok birikim sahibi yurttaşları gayrimenkule doğru yönlendirmektedir. Bu durum da konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketine vesile olmaktadır. Son bir yılda konut piyasasında her ne kadar spekülatif hareketler olsa bile, konut fiyatları faiz-kur-enflasyon dengesizliklerinin yaşanmaya başladığı dönemden itibaren sıçrama yaparak artmıştır. Sonuç olarak, konut sorunu makroekonomik sorunların bir yansımasıdır. Son 20 yılda konut sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 58’e düşmüştür.”
PLANLAMA İLE İLGİLİ TEREDDÜTLER GİDERİLMELİ
Projenin planlamasıyla ilgili tereddütlerin de bulunduğuna dikkat çeken Güçyetmez, “Plansız yeni bir faaliyet mi başlatılıyor?” sorusunun akla geldiğini ifade etti. Güçyetmez, şunları söyledi:
“Planlamaya ilişkin bir başka tereddüt noktası, 500 bin konutun yapılacağı alanlar ile 250 bin konutluk arsaların yerlerdir. Bu alanlar kent bütünselliği ve afet riskleri içerisinde düşünülmesi ve planlanması gereken alanlardır. Planlama çalışmaları, karmaşık ve zaman isteyen çalışmalardır.Mekansal planlar hazırlanırken, fiziki, doğal, sosyal, ekonomik, demografik yapı gibi yöreye özgü güncel verilerin elde edilmesi, bunların sentezlenerek sonuçlarının plan kararlarına yansıtılması, mevcut plan kararlarının değiştirilmesi sürecinde de bu verilerin, değişikliklerin niteliğine göre güncellenmesi ve bu analizlerin ışığında karar üretilmesi gerekmektedir.
Bu süreçte yerleşme bütününden kopuk, uyumsuz proje yaklaşımları yerine planlama bütünü ön plana çıkarılmalıdır. Kentsel altyapı, ulaşım planları/sistemleri ile uyumlulaştırma sağlanmalıdır. Kısaca TOKİ konutlarında sıkça yaşanan sorunlarından kaçınılmalıdır. Ayrıca ucuza mal etme uğruna kaliteden ödün verilmemelidir. Sosyal konut demek kalitesiz konut anlamına gelmemektedir. Bugün konut piyasasında ne yazık ki “TOKİ Standardı” diye bir kavram gelişmiştir. Bu kavram hem malzemede hem de işçilikte en düşük kaliteyi, en vasıfsız işleri tarif etmektedir. TOKİ bu imajı pekiştirmekten kaçınmalıdır. Gerek planlama gerekse yaşanabilir uygun nitelikte mekanlar üretme ön hazırlık, yerel yönetimlerle iş birliği ve zaman gerektiren çalışmalardır. Ancak projenin tanıtım biçimi ve öngördüğü takvimler değerlendirildiğinde, plansız bir faaliyet olacağını düşündürmektedir.”
